La AFIP viene exigiendo desde hace algunos años el Impuesto a las Ganancias sobre un "alquiler presunto" por aquellos inmuebles que el dueño no ocupa en zonas de recreo o veraneo. Pero en los últimos meses está requiriendo especialmente el impuesto sobre los inmuebles ubicados en el exterior.

Raúl Sanguinetti, socio de Impuestos de BakerTilly, comentó que la Ley de Impuesto a las Ganancias (LIG) define con carácter general las ganancias gravadas y no incluye dentro del objeto del impuesto ninguna ganancia presunta.

La LIG, incluye expresamente dentro de las ganancias de la primera categoría de fuente argentina que el propietario de los bienes raíces debe computar como ganancia gravada según la siguiente diferenciación, enumeró Sanguinetti:

-El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.

-El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

La LIG asimismo presume, salvo prueba en contrario, que el valor locativo de todo inmueble no es inferior al valor locativo de mercado que rige en la zona donde el bien esté ubicado.

Y el reglamento aclara que se trata del alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si lo alquilase, explicó Sanguinetti.

Una conclusión que podemos extraer de lo visto hasta aquí, es que el valor locativo es una renta presunta que debe computarse solo en los casos en que expresamente la LIG lo determina, dijo Sanguinetti.

Y añadió que por lo tanto no aplica a todos los inmuebles propiedad del contribuyente, adicionales a su vivienda permanente, que no está alcanzada.

Podemos analizar algunas situaciones básicas, sin perjuicio de que puede haber otras situaciones de hecho, que deben tenerse en cuenta a la luz de la conclusión previa, consideró Sanguinetti:

Vivienda permanente

La vivienda permanente, al no estar incluida en los supuestos de la LIG, no genera alquiler presunto. Según la LIG, es una ganancia no alcanzada.

Lo interesante de este punto es que el contribuyente puede tener varias viviendas permanentes, comentó Sanguinetti.

La LIG, refiriéndose a personas que pueden tener doble residencia, se refiere al "supuesto de que mantengan viviendas permanentes en el país y en el Estado que les otorgó la residencia permanente".

Obviamente si se pueden tener viviendas permanentes en el país y en el exterior, también se pueden tener viviendas permanentes en el país, consideró Sanguinetti.

Asimismo cierta doctrina menciona una respuesta de la AFIP en igual sentido. Es decir, que no debía computar alquiler presunto, con relación a un contribuyente que tenía una segunda vivienda en el país, afectada por cuestiones de índole laboral y estudiantil, agregó.

Inmuebles desocupados destinados a inversión.

Este es el caso de inmuebles que se mantienen como reserva de valor o se está en espera de que mejore el mercado inmobiliario.

En este supuesto tampoco aplica el impuesto sobre el valor locativo, ya que no se verifican los presupuestos legales para ello, aseguró Sanguinetti.

El inmueble en cuestión debe estar "cedido" para que se aplique el valor locativo. Por supuesto que se debe poder probar fehacientemente esta situación, pero eso es otra cuestión, manifestó Sanguinetti.

Entiendo que cuando la ley se refiere a que la aplicación del valor locativo para inmuebles situados en el país admite prueba en contrario, dijo Sanguinetti.

Y explicó que, a su juicio, se está refiriendo a la existencia de otra u otras viviendas permanentes y de inmuebles desocupados destinados a inversión.

Inmuebles ocupados para recreo o veraneo

Resulta difícil, sino imposible, diferenciar en la LIG, una vivienda permanente, de un inmueble para recreo, veraneo u otros fines similares, aseveró Sanguinetti.

El reglamento define como casa-habitación la destinada a vivienda permanente, es decir, en base al destino de la misma, no a su grado de ocupación. Permanecer es mantenerse sin cambios, puntualizó Sanguinetti.

No obstante estos parámetros legales, la AFIP suele intimar el pago de la ganancia presunta en función de la ubicación del inmueble: zonas de veraneo, countries, entre otros, o a cualquier otro inmueble propiedad del contribuyente distinto al de su vivienda, advirtió Sanguinetti.

Lo interesante en este punto es la determinación del valor locativo que plantea el reglamento de la LIG, el cual es muy esquemático para la determinación de las ganancias de la primera categoría, opinó Sanguinetti.

En el artículo 110 detalla lo que denomina la "ganancia bruta", que podemos asimilar a los ingresos brutos de la categoría y en el artículo siguiente, detalla los gastos deducibles, para llegar a la ganancia neta gravada.

Dentro de ese esquema cuando se refiere al valor locativo de los inmuebles ocupados para recreo, establece "salvo que arrojen pérdidas".

Es decir que en este caso identifica el valor locativo con un resultado neto que, en caso de ser pérdida, no se deduce, indicó Sanguinetti.

Por otra parte la AFIP opinó en mayo de 2009, ante la Comisión de Enlace del Consejo Profesional de Ciencias Económicas porteño, que "habrá que computar el valor locativo vinculado al período en que el inmueble se encuentra ocupado".

"En idéntico sentido resultan computables los gastos hasta la concurrencia de tales ingresos presuntos", añadió la AFIP.

Esta conclusión no es compartida por la doctrina ya que el elemento fundamental para deducir los gastos es la afectación del bien y no el período de ocupación, aseguró Sanguinetti.

Inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

Este artículo de la ley trata de cubrir cualquier posibilidad de elusión o evasión del tributo, que es una constante en la definición de este tipo de rentas inmobiliarias, cuando la ley describe distintos contratos, similares al de locación,  que se podrían instrumentar para eludir el pago del impuesto, dijo Sanguinetti.

En cuanto a la determinación, el reglamento indica que se debe computar el valor locativo anual, dentro de la ganancia bruta y deducir los gastos gastos de igual forma que en los inmuebles alquilados efectivamente. En caso de quebranto, el mismo es computable, ya que la restricción reglamentaria solo aplica a los destinados a recreo o veraneo, opinó el experto.

Inmuebles situados en el exterior.

Para los inmuebles en el exterior, el valor locativo debe computarse en todos los casos, incluso si se tratara de una vivienda permanente en el exterior, ya que la presunción no admite prueba en contrario para las ganancias de la primera categoría de fuente extranjera, manifestó Sanguinetti.

La pretensión de la AFIP de intentar gravar los alquileres presuntos, o el valor locativo, de todos los inmuebles, excepto la vivienda, de los contribuyentes deberá pasar necesariamente por este filtro preliminar, en primara instancia, alertó Sanguinetti.

Si bien es cierto que la AFIP actúa de manera poco uniforme en relación al reclamo del cómputo de los alquileres presuntos, últimamente se nota una mayor presión sobre los contribuyentes en este punto, entre otras, advirtió Sanguinetti.

En este contexto, es mucho más práctico y efectivo, que el contribuyente determine el valor locativo sobre base anual y proceda a determinar el resultado computable, si corresponde, a que lo haga la AFIP.

En caso de que esto ocurra, tendría que discutir la determinación, pero generalmente el costo de litigar no amerita el esfuerzo y se termina aceptando el criterio fiscal, concluyó Sanguinetti.