En lo que constituye un paso más hacia la inminente implementación de un aumento de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), el gobierno porteño encabezado por Mauricio Macri decidió ajustar nuevamente el método para valuar los inmuebles porteños.
A través de la resolución 578, publicada en la página web de la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP), el Ejecutivo de la Ciudad estableció la forma de calcular la amortización de cada propiedad. Para acceder al texto completo haga clic aquí.
El monto obtenido, que varía de acuerdo a la utilidad y al estado de conservación de la unidad, disminuye el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) de cada inmueble.
Originalmente, el VIR fue puesto en marcha para valuar los departamentos a fin de evitar que los propietarios declaren en la escritura que la propiedad se vendió a una cifra menor que la real. De esta manera, se apunta a reducir la evasión en el Impuesto de Sellos.
"La simple implementación del VIR elevó en un 25% el valor de escrituración de las propiedades", confirmaron a este medio desde el organismo que conduce Carlos Walter.
Ante tales resultados, la idea es utilizarlo para actualizar el ABL.
Cálcular la depreciación
Desde la AGIP, explicaron a iProfesional.com que la flamante reglamentación es un paso más a fin de "poder establecer un valor inmobiliario de referencia para los inmuebles porteños, que refleje el valor económico de los mismos en el mercado comercial".
Para ello, en primer lugar, se confeccionó la Tabla de Valores de Reposición de Edificios (VUR-VIR), en donde se asignó a cada destino y categoría constructiva un valor actualizado de costo de construcción por unidad de medida construida.
En segundo lugar, se confeccionó la resolución 578 que contiene las tablas de depreciación que varían de acuerdo a la utilidad y antigüedad de cada inmueble. Para acceder a las tablas haga clic aquí.
De esta manera, se complementa la forma de obtención del VIR, oportunamente adelantada por este medio.
En primer término, a los fines de establecer dicho importe se debe considerar el valor económico por metro cuadrado.
También se tienen en cuenta como variables las siguientes características:
- Superficie del terreno, superficie cubierta y descubierta,
- Estado general, antigüedad y categoría,
- Estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien,
- Ubicación geográfica y entorno,
- Disposición arquitectónica de los materiales utilizados,
- Cercanía con centros comerciales y/o esparcimiento o con espacios verdes,
- Vías de acceso.
En primer término, se debe obtener el VIR del terreno (VIRT). El VIRT se obtiene, multiplicando la superficie del terreno por el Valor Unitario de Cuadra (VUC-vir) correspondiente.
El Valor Unitario de Cuadra, (VUC-vir) está determinado en cada barrio y subzona barrial según la edificabilidad establecida por el Código de Planeamiento Urbano vigente y los valores comerciales promedio de incidencia de terrenos.
Una vez obtenido el VIRT se debe calcular el VIR del Edificio (VIRE). El VIRE se obtiene de la suma de los productos de los Valores Unitarios de Reposición (VUR-VIR) de cada destino constructivo existente, multiplicados por la superficie edificada involucrada y multiplicada a su vez por un coeficiente de depreciación que depende de la antigüedad y estado del edificio.
Luego sólo resta obtener el VIR total. El VIR total será la suma del VIR del terreno más el VIR del edificio. (Lea más: Aumento de ABL: Macri actualiza el valor de los inmuebles porteños).
Impugnar el valor
Complementariamente, la AGIP flexibilizó el procedimiento para cuestionar el VIR asignado por el Ejecutivo porteño.
La resolución 544/2011 establece que podrá ser impugnado por el propietario. Para ello, el titular deberá presentar ante la AGIP lo siguiente:
- Escrito en que se fundamente la impugnación del VIR fijado por la AGIP.
- Dos informes de tasación elaborados por corredores inmobiliarios matriculados y firma certificada ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires o por profesionales matriculados con incumbencia en la materia y firma certificada ante el Consejo Profesional correspondiente.
De esta manera, la AGIP desactiva -de manera definitiva- la demanda por inconstitucionalidad que está siendo tramitada en el Tribunal Supremo de Justicia porteño (TSJ).
Esto es así ya que los magistrados dieron luz verde a la presentación de varios vecinos debido a que el marco reglamentario original, establecido por la resolución (AGIP) 67/2010, ponía en marcha un sistema de cálculo del VIR que no contemplaba "el dictado de acto administrativo e intervención previa del contribuyente". (Lea más: Macri cambió la forma de impugnar el valor de los inmuebles porteños)
