En el último trimestre del año, que arranca en menos de una semana, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) preparará el terreno para potenciar las acciones de inteligencia y fiscalización orientadas a combatir la evasión en los alquileres y la compraventa de inmuebles.

Como primer paso, ya se ha reformulado el marco reglamentario que amplía la cantidad de operadores del mercado inmobiliario que deben informar las operaciones ante el organismo que conduce Ricardo Echegaray.

En efecto, el fisco nacional ya incorporó como sujetos obligados a inscribirse en el régimen sobre contratos de locación y/o cesión de inmuebles a:

• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.

Como contrapartida, la AFIP excluyó a:

• Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
• Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
• Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.

Alberto Romero, consultor tributario, precisó oportunamente a iProfesional.com que la nueva avanzada "apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".

"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", agregó.

"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.

Romero también precisó que "al ampliar el universo de sujetos alcanzados, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".

Como un punto no menor, el tributarista advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar la información directamente de los Registros de la Propiedad".

Cómo quedó el régimen
En este escenario, es importante destacar cómo quedaron los aspectos fundamentales del reformulado Régimen de Información del Registro de Operaciones Inmobiliarias.

Puntualmente, obliga a las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, excepto cuando se trate de:

• Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Las asociaciones, fundaciones y entidades civiles.

Tampoco corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

• Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
• Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
• Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
• Sean objeto de locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
• Sean objeto de operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.

Por lo tanto, quedan dentro del régimen:

• Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
• Las locaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
• Arrendamientos rurales, cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
• El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
• La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.

Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio, entendiéndose por tal el que para cada caso se indica a continuación:

• Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
• Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.

Respecto al plazo de incorporación, la reglamentación establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".

La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.

"Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina", agrega la reglamentación.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.

También se mantiene una carga fiscal extra. De acuerdo a la reglamentación, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:

• El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
• Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.

De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.