La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) busca terminar con la evasión entre quienes invierten y se convierten en nuevos propietarios a través de fideicomisos inmobiliarios.

Y, a fin de potenciar la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray direccionará sus acciones de fiscalización sobre todos los integrantes de la respectiva cadena.

En este contexto, vale remarcar que el fideicomiso es una figura legal por la cual una persona o una empresa (fiduciante) aporta dinero, bienes y/o recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir un edificio.

Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o firma que adquiere el carácter de beneficiario.

De esta forma, se apuntará a que las referidas adjudicaciones de propiedades se realicen a valor de mercado y no al costo. Asimismo, la lupa estará puesta en los administradores. 

Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó a iProfesional que el fisco nacional "quiere alcanzar con el Impuesto a las Ganancias a la diferencia que existe entre el valor de origen y el valor de plaza de la propiedad".

"La AFIP también deja en claro que, siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá al pago del tributo si existe habitualidad en este tipo de operaciones", aclaró.

Por su parte, Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (Aafyfid) advirtió que la situación del mercado inmobiliario ya es compleja porque "actualmente, los desarrolladores afrontan altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen de ganancia", por lo que podría tornarse más complicado el panorama.

La nueva avanzada es fruto del trabajo de comisiones de estudios internas y externas que analizaron cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisos inmobiliarios.

Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los "agujeros" que se presentan en el tratamiento de los mismos respecto del Impuesto a las Ganancias y de Ganancia Mínima Presunta.

En particular, la AFIP también pretende que el fideicomiso pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas.

De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el fisco irá en contra del administrador, ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.

Esto es así ya que los llamados "al costo" se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios.

En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el sólo fin de que se adjudiquen las unidades a los mismos fiduciantes. 

Los argumentos del fisco
A través de diversos dictámenes, las autoridades tributarias indicaron que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliario existe onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que las unidades que conforman los inmuebles tienen el carácter de bienes de cambio, no estando exentas del pago del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta".

De igual manera, el fisco concluyó que "en los casos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso, teniendo en cuenta que la Ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".

Complementariamente, la AFIP estableció que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".

"Se dejó expresada una salvedad en el sentido de que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que, bajo la estructura contractual de un fideicomiso, no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la normativa vigente.

Asimismo, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray profundizó las herramientas de control que recaen sobre los administradores de los fideicomisos conformados en el país o en el exterior.

Como principal cambio, se destaca la incorporación de una nueva obligación por la cual los fiduciarios disponen de 10 días hábiles administrativos para informar cualquier modificación que se produzca en el fideicomiso. 

Puntualmente, se deben declarar las siguientes operaciones:

• Constitución inicial de fideicomisos.
• Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación.
• Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.
• Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su conformación.
• Modificaciones al contrato inicial.
• Asignación de beneficios.
• Extinción de contratos de fideicomisos.

Según indica la normativa, la obligación de registrar las operaciones anteriormente detalladas también deberá ser cumplida por:

• Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior.
• Residentes que actúen como fiduciantes y/o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones.
• Vendedores o cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en la Argentina, respecto de las transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.

La información deberá ser suministrada ante la AFIP "dentro de los 10 días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha de formalización de la operación".